На 19 декември влязоха в сила няколко мерки по отношение на жилищните наеми.

В преамбюла на нормативния акт законодателят посочва, че редица мотиви налагат спешното приемане на мерки в тази област. Документът ни насочва към член 47 от испанската конституция, който провъзгласява “правото да се ползват прилични и адекватни жилища” и, на международно равнище, Декларация за правата на човека на ООН, която поставя жилищата като “фундаментално човешко право, толкова първостепенно и базисно като храната, облеклото или медицинската помощ.”

Като първа причина за спешност се посочва сериозната икономическа и социална уязвимост на голям брой семейства и домакинства по отношение на разхода им за жилище.

Според данни на Евростат през 2017 г. повече от 42% от испанските домакинства са използвали повече от 40% от доходите си като разход за наем на жилището си. Това означава, че Испания е с 17 процентни пункта над средната стойност за Европейския съюз и ако не бъдат взети адекватни мерки, тази тенденция ще продължи да се увеличава, тъй като цените на наемите през последните три години се увеличиха с 15%, а на някои места увеличението е двойно по-голямо от регистрираното в Испания, като цяло.

Втората причина, която изисква приемането на спешни мерки, е повишаването на цените на жилищния пазар, особено в територии с изразена туристическа дейност, като Мадрид, Барселона, Валенсия, Лас Палмас, Балеарските острови, Малага и Санта Круз де Тенерифе.

Третата причина, която оправдава неотложността и необходимостта от мерките, е недостигът на социален жилищен фонд. Смята се, че ориентацията, в продължение на десетилетия и почти изцяло, на публични политики, към модели на жилища със защитени цели за социални цели и режима на собственост не е позволила насърчаването на изграждането на жилища със социални наеми, които всъщност са най-достъпните за домакинствата с икономически трудности.

Четвъртата причина за приемането на мерките е “ситуацията на особена уязвимост за много семейства и домакинства в резултат на дълбоката икономическа криза, характеризираща се с несигурност и интензивно разрушаване на трудовата заетост”. Целта е да се удължат законовите срокове по процедурата на освобождаване на жилища вследствие на съдебни искове по неплатени наеми, установяване на срокове и гаранции в процеса и въвеждане на механизми, които да подпомогнат семействата в тежката ситуация.

И накрая, петата причина, която изисква незабавна реакция в областта на жилищното настаняване са недостатъците по отношение на приспособеността на жилищата, която ежедневно страдат хората с увреждания и намалена подвижност в един демографски контекст, белязан от прогресивното и тревожно застаряване на населението.

Приетите мерки няма да се прилагат за договорите за наем за жилища, чиято площ надвишава 300 кв.м или в, които първоначалният наем в годишен размер надвишава 5,5 пъти минималната междупрофесионална заплата и договорът се сключва за общата площ на жилището.

Тук изброяваме основните мерки, които бяха приети:

Удължаване на срока на договорите и продълженията на срока им

Въпреки че продължителността на лизинговия договор може свободно да се договоря между страните, се определя задължителното удължаване за наемодателя, докато договорът достигне минимална продължителност от пет години, или седем години, ако наемодателят е юридическо лице. По този начин се възстановява продължителността на договорите за наем на жилище, установен в законодателството преди реформата в областта на жилищните договори от 2013 г.

При достигане на крайната дата на договора, ако нито една от страните не е уведомила с  30 дни предизвестие за желанието си да не го подновява, договорът автоматично ще бъде удължен за период от 3 години. Съгласно действащите досега разпоредби срокът на мълчаливото удължаване беше 1 година.

Допълнителна гаранция към депозита

При сключването на договора ще бъде задължително изискването и предоставянето на паричен депозит в размер, еквивалентен на един месечен наем в наемите на жилища и два месечни наема при договорите за наем на нежилищни площи.

Обичайна практика е наемодателят да изисква допълнителна гаранция под формата на банков авал или депозит. Новият стандарт постановява, че при наемане на жилище стойността на тази допълнителна гаранция не може да надвишава два месечни наема.

Данъци и разходи за формализиране на договора

За да се намалят разходите, свързани със сключването на договорите и да се улесни достъпът до основни жилища, се освобождава от данък върху прехвърлянето (ITP) и документираните правни актове (AJD) самото вписване на този вид договори.

Разходите за услугите на агенциите по недвижими имоти и формализирането на договора се поемат от наемодателя, когато това е юридическо лице, с изключение на онези услуги, които са сключени по пряка инициатива на наемателя.

Актуализиране на наема

По време на срока на договора наемът може да бъде преразгледан само на датата, на която приключва всяка година от валидността на договора, в сроковете, договорени от страните. При липса на изрично съгласие по този въпрос, вписано в договора при сключването му, няма да се прилага преразглеждане на наема.

В случай на изрично споразумение между страните относно механизмите за преразглеждане на наема, който не описва подробно референтния, наемът ще се преразглежда за всеки анюитет, чрез прилагане на годишния индекс за гарантиране на конкурентоспособността.

Законодателят установява граници за годишната актуализация в договорите за „намалени наеми“. В този случай увеличението, получено в резултат на годишната актуализация на дохода, не може да надвишава резултата от прилагането на индекса на потребителските цени към датата на всяко преразглеждане.

Увеличаване на наемите при подобрения на имота

Приема се увеличение на наема във връзка с подобрения по предварително споразумение между страните по всяко време на договора за наем от началото на валидността му. Преди това наемът можеше да бъде увеличен в случай на реформи по подобрения в наетия дом единствено през първоначалния му период. Задължително изискване е обхватът на подобрителните работи да надхвърля изпълнението на присъщото задължение от страна на наемодателя за поддръжка на жилището обитаемо и годно за отдаване под наем.

Мерки във връзка с приспособяването на жилищата за инвалиди и трудноподвижни лица

Общностите на собствениците имат задължението в рамките на три години да увеличат до 10% от последния редовен бюджет с възможността тези ресурси да се използват за извършване на задължителните работи по приспособяването на жилищата за инвалиди и трудноподвижни лица.

Съдебни процедури по изселване

Установява се процедурата за спиране на процеса на изселване до приемането на необходимите мерки, считани за подходящи от социалните служби, в рамките на максимален срок от един месец или два месеца, ако заявителят по иска за изселване е юридическо лице. След като мерките бъдат взети или изтече едномесечният срок, спирането ще бъде отменено и процедурата ще продължи по обичайния ред, като изрично ще бъдат посочени пред ответника социалните служби, към които може да се обърне.

Туристически жилища

По отношение на туристическите жилища се заличава ограничението, с което собствениците им се задължават да бъдат комерсиализирани чрез канали за туристическо предлагане. Според новите норми туристическото жилище може да бъде комерсиализирано или популяризирано в каналите на туристическото предлагане или по друг начин за предлагане или промоция.

Определя се изрично мнозонството, с което Общностите на съсобственици ще могат да ограничат или обусловят упражняването на туристическа наемна дейност, както и да установят специални квоти за разходи за туристическо жилище на мнозинство от три пети от общия брой на собствениците.

Galya Ivanova Dusheva,

Economista-Asesora Fiscal

IVANOVA TAX AND LAW

www.ivanovataxlaw.com

Oficina Moraira Oficina Valencia

C/ Dr. Calatayud, 17, 2ºB Sorrolla Center, Av. Cortes Valencianas, 58, pl. 5

03724 Moraira (Alicante) 46015 Valencia

Tel. 966 490 849 Tel. 961 454 253