27 октомври, 2014 
Напоследък времената са изключително трудни за гражданите обременени с ипотечни задължения. В опит да се облекчи положението на много хора, внезапно загубили работата и оттам сигурността си, наскоро бе публикувана Директива 2014/17/ЕС на Европейския парламент и на Съвета от 4 февруари 2014 година относно договорите за кредити за жилищни недвижими имоти за потребители и за изменение на директиви 2008/48/ЕО и 2013/36/ЕС и Регламент (ЕС) № 1093/2010.
За нашите читатели поясняваме, че директивите на ЕС, като инструмент от законодателството на ЕС не са с пряко действие в отделните държави членки, така, че за да имат законна сила на територията на държавите членки на ЕС, те трябва да бъдат транспонирани чрез съответен национален закон, приет от съответния национален парламент, и така да се превърнат в част от националното законодателство на съответната държава. Съгласно чл. 42 от горната директива, е налице срок до 21.03.2016 година за транспонирането й в законодателството на държавите членки на ЕС.
Съгласно чл. 28 от същата директива, държавите членки на ЕС приемат мерки за насърчаване на кредиторите да предоставят разумни отсрочки, преди да открият процедура по реализиране на обезпечението. Същата норма дава и следните права:
«…2. В случаите, при които кредиторът има право да определя и налага такси върху потребителя поради просрочено плащане, държавите членки могат да изискват тези такси да не надвишават сумата, необходима за възстановяване на разходите, направени от кредитора в резултат на просроченото плащане.
3. Държавите членки могат да разрешат на кредиторите да налагат допълнителни такси на потребителя в случай на просрочено плащане. В този случай държавите членки определят максимален размер на тези такси.
4. Държавите членки не възпират страните по договор за кредит да постигат изрично споразумение, че връщането или прехвърлянето на кредитора на обезпечението или приходите от неговата продажба ще бъдат достатъчни за връщането на кредита.
5. Когато получената цена за недвижимия имот влияе върху сумата, която потребителят дължи, държавите членки въвеждат процедури и мерки, които да обезпечат, че се предприемат всички разумни стъпки за получаване на най-добрата възможна цена за недвижимия имот, който е под възбрана.
Когато остане дълг и след процедура по реализиране на обезпечението, държавите членки следва да направят необходимото за въвеждане на мерки, с които се облекчава погасяването на дълга, с цел защита на потребителите.»
Ако обърнем внимание на точки 4 и 5, ще видим, че директивата споменава трънливия въпрос известен в испанското законодателство като „dación en pago“ или на български «даване вместо изпълнение» с латински термин: «datio in solutum». Преведено на език по-понятен за потребителите, става дума за предаването на имота, с който е обезпечена ипотеката, като с това предаване длъжникът се освобождава изцяло от своето ипотечно задължение. В Испания дълго време течеше полемика по тази тема.
От една страна, обикновените граждани, засегнати от неблагоприятните последици от икономическата криза, изразяващи се най-вече в безработица и оттам в невъзможността за покриването на ипотечните вноски, желаят радикална законодателна промяна, чрез която с предаването на имота служещ за обезпечение на дълга, да се освобождават автоматично от всякакви задължения към банката или финансовата институция отпуснала заема. От друга страна, в множество специализирани испански юридически издания се излагаше обратната теза.
В крайна сметка, директивата изразява едно умерено становище, като не забранява подобна уговорка между страните, но и не го превръща в единствено задължително и общо правило.
И тъй като при това положение много от длъжниците, дори предали веднъж имота служещ за обезпечение продължават да дължат сериозни остатъчни суми („остатъчен дълг“) на своите ипотекарни кредитори, точка 5 от чл, 28 на горната директива се опитва да смекчи неблагоприятните последици от подобно развитие на нещата, въвеждайки на мерки, с които се облекчава погасяването на дълга.
Междувременно, в Испания все още не е приет национален закон, който да въведе в испанското законодателство правилата на директивата и с конкретни мерки да се опита да облекчи положението на длъжниците, но сроковете за приемането са ясни на наднационално ниво.
Към настоящия момент в испанските банкови среди цари различие в мненията. Отново ще зависи от конкретната банка и от преговарящите с нея, доколко банката ще отстъпи и ще бъде гъвкава по отношение исканията на заемополучателите.
При все това някои мерки са вече предприети на чисто национално ниво, най-вече чрез публикуването на Кодекса за добри банкови практики, (Código de Buenas Prácticas Bancarias), приет с кралски декрет 6/2012 (Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos. През 2013г., чрез Закон 1/2013 в сила от 15.05.2013г. (Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social) е приет Анекс 1 към горния кодекс, като същият съставлява неделима част от самия кодекс и е със задължителна сила за банките, присъединени към цитирания по-горе кодекс.
Съгласно чл. 1 от Кодекса за добри банкови практики, той има задължителен характер за банките, които доброволно са се присъединили към него, така че за всеки отделен случай, кредитополучателите следва да проверяват дали банката от която са взели съответния кредит се е присъединила към него. В наскоро приетия Анекс 1 към този кодекс съществува и норма, позволяваща при определени условия отлагането на заплащането на ипотечните вноски за срок до 5 години ако не е започнала вече процедурата по съдебното изпълнение и трябва да става дума за обичайното жилище.
Според чл. 1 от анекса, определена категория длъжници, а именно, тези, покриващи изискванията на чл. 2 от Кралски Декрет-Закон 6/2012, ще могат да поискат и да получат от съответната кредитна институция преструктуриране на ипотечния си дълг. Въпросната категория длъжници обхваща хората намиращи се на прага на социалното изключване, т. е. хората с много ниски доходи, многодетни семейства, инвалиди и други подобни случаи.
Молбата за преструктуриране следва да е придружена със серия от документи. В едномесечен срок от подаването на молбата заедно с изискуемата документация, кредитната институция трябва да предложи на длъжника план за преструктуриране на ипотечния дълг. Длъжникът също има право да предложи на банката план за преструктуриране, в който той да може да предложи освен другите мерки и временно спиране на заплащането на дълга до максимален срок от 5 години.
В крайна сметка банката решава дали предложеният план е изпълним и осъществим. В случай, че банката прецени, че планът за преструктуриране не е изпълним предвид финансовото и икономическо състояние на длъжника, то последният има право да поиска допълнителни мерки, състоящи се в намаляване на определена част от дълга или коментираното по-горе „даване вместо изпълнение“, т. е. да се освободи изцяло от дълга предавайки собствеността и владението на ипотекирания имот на банката-кредитор. Отново от банката зависи дали ще се съгласи с тези условия.
Видно от горното изложение, пътят за облекчаването на положението на ипотекарните длъжници не е никак лесен, но вече започва да се оформя законодателство в правилната посока. Настоящата статия не съставлява юридически съвет, а има само ориентировъчен характер, поради което съветваме за всеки индивидуален случай да се консултира специaлист в материята.
Статията подготви адв. Дора Пощакова