През последните години и въз основа на дълбоката финансова криза през която премина Испания въпроса със злоупотребата на неравноправни клаузи в ипотечните кредити (или известните “cláusulas abusivas”) и тяхната приложимост предизвика доста спорове.

Конфликтите най-вече се появиха между банките, които са отпуснали ипотечен кредит в чийто договор са включени клаузи, които не са напълно ясни за потребителя и самия потребител, който от своя страна е слабата страна на договора и е под закрилата на Закона за защита на правата на потребителите (Ley 3/2014, de 27 de marzo que modifica el TRLGCU 1/2007).

Кои са тези клаузи?

Това са всички клаузи, които не са били обект на индивидуален преговор между двете страни, т.е. включени едностранно от финансовата институция и, които не са “прозрачни”. С други думи, чието съдържание не е ясно на потребителя. Ситуация, която от своя страна дава огромно предимство на банката пред обикновения потребител, създавайки неравноправие между двете страни на договора.

Как да разпозная дали имам такава клауза в договора за ипотечния кредит или не?

Най-често срещани са клаузите, които определят променливия лихвен процент (или interés variable), т.е. установяват, че не може да се слезе под определен процент. В този случай се вижда ясна злоупотреба тъй, като финансовия инструмент Euribor (средно притегления лихвен процент по, който банките от Еврозоната се кредитират помежду си) и тъй, като се изчислява на дневна база се променя постоянно. Ако имаме такава клауза в договора сме задължени да плащаме минимума, който е включен в него независимо от финансовия пазар. Това е така наречена „cláusula suelo”, която е една от главните героини на ипотечния бум.

От друга страна имаме и “cláusula techo”, или така наречения лихвен покрив, т.е. при покачване на Euribor не позволяват на потребителя да плаща повече от договореното, но тъй като Euribor не се покачва толкова, тези клаузи на практика са неприлагаеми.

Когато видим, че договора на нашия ипотечен кредит има такива клаузи следващата стъпка е да видим на колко процента са, тъй, като ако не надвишават три пъти легалния лихвен процент, който е бил в момента на подписване на договора (interés legal del dinero establecido por el Banco de España) не можем да направим нищо (според испанския ипотечен закон). Този лихвен процент от  2009г. беше застопорен на 4%, т.е. за да можем да кажем, че имаме cláusula abusiva от този тип, лихвения процент, който е включен в нея трябва да надвишава 12%. Това важи най-вече за лихвения покрив или “cláusula techo” и абсолютно същото важи и за “el interés de demora” или с други думи наречената наказателна лихва.

И на последно място една от важните и често срещани клаузи е „cláusula de vencimiento anticipado” или клаузата, която прави кредита предсрочно изискуем в неговата цялост. Тук съдилищата и главно Съда на Европейския Съюз разбира, че само една неплатена вноска е прекалено малко за да може финансовата институция да иска цялата сума предварително и нарушава принципа на добросъвестност.

Изброявам само някои от клаузите, които са включени в ипотечните кредити защото тези са най-често срещаните и може би представляват най-голям ущърб за потребителя.

Съществуването на тези клаузи в договорите ни за ипотечен кредит ги прави нулеви и следователно неприлагаеми, т.е. спират да се имат предвид при изчисление на вноските и на дължимата сума, все едно никога не са съществували в договора.

Към кого да се обърна за помощ в случай че имам такъв проблем?

Можем веднага да се обърнем, към банката и да поискаме преизчисляване на кредита (най-добре молбата да е в писмен вид). Повечето банки не връщат платеното в излишък досега, но го приспадат от кредита при преизчисляването и някои финансови институции предоставят възможността да се намали месечната вноска, но това е по договаряне.

 А, ако сме от хората, които не са могли да задържат жилището си заради различията в европейското и испанско законодателство и проблема е стигнал до съд, в отговор на иска от банката да възстановим цялата сума наведнъж или оставаме без дом, адвоката ни може да се опре именно на тези клаузи, за да поиска да бъдат анулирани и да бъде преизчислена сумата. От своя страна съдията също би могъл да ги анулира по собствена инициатива или de oficio.

За читателите за, които представлява по-голям интерес, по-долу оставям директен линк, към страницата на Централната банка на Испания с лихвените проценти за последните години.

http://www.bde.es/clientebanca/tipo/referencia/otros_legal.htm

Статията подготви: Адвокат Елена Савова, Аликанте

Контакти на тел. 722 20 53 44 и eл. поща: eivanova-savova@icali.es