В две  наши поредни статии ще се опитаме да обясним същността на clausula suelo при ипотечните кредити, както и възможностите за нейното премахване, чрез извън съдебно споразумение или, чрез водене на гражданско дело пред испански съд.

Какво представлява clausula suelo?

В нашия първи материал ще се опитаме да обясним на нашите читатели какво представлява clausula suelo от финансова гледна точка.

Лихвата при ипотечните кредити се състои от два елемента:

- Лихвен референтен индекс- Euribor, IRPH.

- Фиксирана надбавка, която се определя от всяка банка в зависимост от кредитния риск на всеки клиент, чрез системата за персонална оценка или т.нар scoring.

Първият елемент от лихвата като Euribor е променлив, което видяхме в нашия предишен материал. Обикновено банките ревизират стойността на Euribor два пъти през годината- през месеците март и септември, но има и ипотечни кредити при, които Euribor се ревизира един път годишно.

Втория елемент- фиксираната надбавка не се променя през целия период.

И така clausula suelo засяга първия елемент- лихвения референтен индекс.

Произходът на clausula suelo можем да открием при т.нар Interest Rate Floor Options, които са част от голямото семейство на European put options- като тук за база в повечето случаи се взема лихвения индекс-LIBOR.

Именно от тук идва и наименованието suelo- под на български език, а на английски език е floor.

В  борсовата търговия купувачът на put option има правото, но не и задължението да продаде даден актив на точно определена цена (strike price) на точна определена дата (maturity date). Този тип хеджиране (застраховане) на риска се прилага, когато купувачът смята, че цената на лихвата ще продължи да пада. При тази операция купувачът има ограничени загуби и не ограничени печалби. При този тип операции купувачът на put  option заплаща определена твърда цена т.нар prima, а продавачът на опцията е задължен  да купи put option.

На фиг.1 сме представили купуване на put option.

Фиг.1

Ако се върнем, към ипотечните заеми банката се явява купувач на put option, а кредито получателят продавач на put option. Така при евентуално спадове на лихвения процент печалбите на банките са неограничени!

За да се избегне това в същото време банката определя т.нар cap или покрив, като максимален лихвен процент на испански език- techo.

При търговията с финансови деривати подобна операция е известна, като покупка на тунел с очаквания за спадане на лихвения процент.

На фиг.2 сме представили compra de tunel bajista-suelo 5% y techo 8%

Фиг.2

Видяхме, че clausula suelo е въведена от банките за да ги защитава при евентуално падане на референтния лихвен индекс, като губещи от ситуацията са клиентите подписали ипотечни кредити тъй, като те не могат да възползват от падането на лихвения процент.

Сlausula suelo създава един вид защитна ‘бариера’ пазеща банките, които имат очаквания за спадане на лихвения процент, а клиентите са големите губещи.

За баланс се създава clausula techo, защото без нея загубите на клиентите биха били неограничени.

Колко по-скъпи са ипотечните кредити с clausula suelo?

Най-важния въпрос, който изниква е с колко се оскъпява месечната ипотечна вноска на кредити с clausula suelo.

Ще се опитаме да илюстрираме с пример как влияе clausula suelo върху крайния лихвен процент.

В нашия пример за базов референтен индекс сме взели – Euribor и неговата стойност за месец март 2015 от 0,22%  и фиксирана надбавка от +2%, clausula suelo от 5%.

На таблица 1 можем да видим резултатите

Таблица 1

От примера можем да заключим, че разликата в лихвените проценти на една ипотека с и без clausula suelo е около два пъти!

Статията подготви: Димитър Димитров, Мадрид

Българо- испанска адвокатска кантора

Bufete de Abogados y Asesores de Empresas

Partner de Grupo ADADE

Oficina central:

Madridlex Partners SL
España
Madrid, 28007
Travesía de Téllez 4 Entreplanta Izquierda

Tel. Fijo: 911 296 524
Tel. Movil: 627 241 588
Fax: 911 270 013

e-mail:info@abogadobulgaro.com